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Grundsteuerbescheid

Grundsteuerwerteermittlung der Grundsteuer

Die Grundsteuer ist eine der ältesten direkten Steuern, ursprünglich erhoben als Zehnten und Vermögenszinsen auf Kirchen- und Gutsvermögen. Die Grundsteuerbewertung ermittelt heute eine Steuer auf das Vermögen sowie auf das Erbbaurecht des Familienbesitzes und dessen Bebauung, die der Eigentümer zu entrichten hat. Sie kann an den Mieter weitergegeben werden. Die Grundsteuern sind eine wichtige Einnahmequelle der Kommunen. Die Staatseinnahmen betrugen im Jahr 2020 rund 14 Milliarden Euro.

Grundsteuerbewertung

Die Ursprünge der Grundsteuerbewertung:

Im 18. Jahrhundert wurde mit der Erstellung eines Grundkatasters begonnen und die Bewertung nach Kulturarten und Bodenqualität verfeinert. Entsprechende Gesetze wurden in Bayern, in Württemberg, in Baden und 1861 in Preußen erlassen. Nach der Reichssteuerreform von 1920 mussten alle Staaten ihre Nachlasssteuern ausschöpfen. 1936 wurden reichsweit unterschiedliche Regelungen vereinheitlicht und die Einnahmen aus der Grundsteuer den Gemeinden überlassen. 1951 verabschiedete Deutschland das Grundsteuergesetz. Seit 1997 wird der Bemessungswert nur noch für grundsteuerliche Zwecke ermittelt.

Grundsteuerberechnung

Einzelaspekte der Grundsteuerberechnung:

Grundlage für die Erhebung von Grundsteuern sind in der Regel einzelne Grundstücke. Gegenstand der Besteuerung ist jedoch rechtlich gesehen die wirtschaftliche Einheit (§ 2 BewG). Wesentliche Ausnahmen vom Immobilienkonzept finden sich in der Land- und Forstwirtschaft. Dabei werden in der Regel die gleich nutzbaren Liegenschaften aller Eigentümer innerhalb einer Gemeinde zu einer Einheit zusammengefasst. Andererseits kann ein Grundstück aber auch zu mehreren Wirtschaftseinheiten gehören, beispielsweise Wohnungen in einem Gebäude, die verschiedenen Eigentümern gehören.
Für jede einzelne Wirtschaftseinheit ermittelt das Finanzamt nach einem gesetzlichen Einheitsverfahren den Bemessungswert (ab 2025 im Bundesmodell: Grundsteuerwert). Für das Jahr 2024 gilt eine Besonderheit: Für land- und forstwirtschaftliche Wirtschaftsgüter wird der sogenannte Wiederbeschaffungswert als Berechnungsgrundlage herangezogen, nicht der Schätzwert. Die alternative Bemessungsgrundlage (§ 42 GrStG) erhebt den Grundsteuerbescheid direkt ohne Beteiligung der Finanzbehörden.

Alles Wichtige rund um die Grundsteuer

Rechtsgrundlage ist das Grundsteuergesetz (GrStG). Die Finanzverwaltung ist zwischen den beiden Gebietskörperschaften aufgeteilt und erfolgt in drei Stufen:

1. Bundes- und Landesfinanzämter ermitteln den Bemessungswert als Bemessungsgrundlage und den Grundsteuerbetrag.

2. Die Gemeinden wenden darauf einen Hebesatz an und ermitteln die Steuer durch einen Steuerbescheid.

3. Aufgrund unterschiedlicher Bewertungssätze kommt es trotz gleichem Einheitswert zu unterschiedlichen Grundsteuerbelastungen von Gemeinde zu Gemeinde.

2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht die Verwendung veralteter Richtwerte für verfassungswidrig. 2019 wurde, nachdem sich Bund und Länder nicht auf eine Neugestaltung einigen konnten, die Grundsteuerreform verabschiedet. Sie sah das Bundesmodell vor sowie fakultative verfassungsrechtliche Öffnungsklauseln, die vom staatlichen Modell abweichen. In der Folge haben einige Bundesländer eigene Grundsteuergesetze erlassen. Ab dem 1. Januar 2022 werden alle steuerpflichtigen Immobilien bundesweit nur für Zwecke der Grundsteuerbewertung neu bewertet. In einem standardisierten Verfahren und gemäß den Landesgesetzen errechnet das Finanzamt die Bemessungsgrundlage (in den meisten Bundesländern „Grundsteuerwert“ genannt) neu. Dieser Wert ersetzt den Einheitenwert. Ansonsten bleibt es bei dem dreistufigen Verwaltungsverfahren. Das Gesamtaufkommen der Grundsteuer soll sich nach der Reform nicht ändern. Die neue Grundsteuerbewertung wird erstmals ab 2025 erhoben, das ursprüngliche Verfahren gilt bis Ende 2024.

Die Bemessung der Grundsteuer

Die Grundsteuerberechnung ist eine Steuer (auch „Objektsteuer“ genannt) im Sinne des § 3 Abs. 2 AO. Im Mittelpunkt der Besteuerung stehen nicht natürliche oder juristische Personen, sondern Immobilien. Das Vermögen wird nach seiner Substanz besteuert, nicht nach seinen Erträgen (Substanzsteuer). Sie gehört in die Kategorie der Vermögenssteuern. Als direkte Steuer wird sie direkt vom Eigentümer erhoben.
Da die Grundsteuerbewertung nach Art. 106 Abs. 6 GG den Gemeinden zuzurechnen ist, handelt es sich um eine Gemeindesteuer. Denselben Stellenwert garantiert auch das Grundgesetz, den Gemeinden den Hebesatz nach freiem Ermessen zu bestimmen.

Art. 105 Abs. 2 des Grundgesetzes sieht ein Wettbewerbsrecht bei der Grundsteuerberechnung vor. Der Bund nutzt seine Gesetzgebungskompetenz, um durch das Grundsteuergesetz und das Wertermittlungsgesetz (Bundesmodell) bundeseinheitliche Regelungen zu schaffen. Allerdings haben die Länder seit der Grundsteuerreform 2019 das Recht, von Art. 72 Abs. 3 GG, der Länderliberalisierungsklausel abzuweichen. Einige Länder haben dies genutzt, um ihre eigenen Grundsteuergesetze zu schaffen, die 2025 in Kraft treten. Änderungen bundeseinheitlicher Gesetze bedürfen der Zustimmung des Bundesrates.

Die Verwaltungshoheit wird den Ländern durch Art. 108 Abs. 2 GG (Festsetzung des Festsetzungswertes bzw. Grundsteuerwertes und der Höhe der Grundsteuer) und durch Art. 108 Abs. 4 GG (Festsetzung und Erhebung der Grundsteuer) zugewiesen. Bundesländer ohne Kommunen wie Berlin sehen beides als staatliche Aufgaben. Dort werden die Steuern von den Finanzbehörden ermittelt und erhoben.

Art der Grundsteuer

Gemeinden können für ihre Kreise zwei (ab 2025: drei) unterschiedliche Hebesätze (§ 25 GrStG) festlegen:

•	Grundsteuerberechnung B (strukturell, für bebaute und unbebaute Grundstücke)
•	Grundsteuerberechnung B (strukturell, für bebaute und unbebaute Grundstücke)
•	Grundsteuerberechnung C (optional im Bundesmodell ab 2025 auf baureifen Grundstücken, Baugrundsteuer)

Die lokalpolitische Bedeutung der Grundsteuer

Bundesweit betrugen die Grundsteuereinnahmen im Jahr 2020 rund 14,7 Milliarden Euro. Auf die Grundsteuerbewertung B entfielen 14,3 Milliarden Euro, auf die Grundsteuerbewertung A 400 Millionen Euro.

Die Grundsteuer ist trotz eines höheren Anteils an anderen kommunalen Steuereinnahmen eine wichtige eigenständige und stabile Einnahmequelle der Gemeinden. Sie können den Bewertungssatz selbst bestimmen, was sich direkt auf das Transaktionsvolumen in der Region auswirkt.

Die Einnahmen aus der Grundsteuerberechnung sind kaum von Votalität betroffen. Die mit den Parzellen verbundene Berechnungsbasis ändert sich nicht wesentlich oder bewegt sich mit der weiteren Entwicklung nach oben. Damit stellen diese Steuern im Vergleich zur Gewerbesteuer, die vom wirtschaftlichen Erfolg von Gewerbebetrieben abhängt, eine verlässliche Größe in der kommunalen Finanzplanung dar. Darüber hinaus gleichen Sonderregelungen zur dinglichen und persönlichen Haftung steuerliche Verluste aus.
Die Grundsteuerberechnung hat eine hohe Akzeptanz bei den Bürgern. Das liegt unter anderem daran, dass nur die Kommunen Anspruch auf Einnahmen haben und diese nicht auf Bund und Länder verteilt werden.

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Grundsteuerindex bis 2024

Die Grundsteuerkennzahl wird als Verhältnis zum Schätzwert angegeben und dient zur Berechnung des Grundsteuerbetrags. Sie ist abhängig von der jeweiligen Grundstücksart und entspricht 2024 nach § 14 und § 15 GrStG der alten Bundesländer. Für die neuen Bundesländer – mit Ausnahme der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe – gilt weiterhin die höhere Bemessungsgrundlage auf Basis des alten Einheitswerts:

Altbauten (Einfamilienhäuser stehen erst ab einem Schätzwert von rund 15 Tausend Euro zur Verfügung):

• 10 Prozent in allen Gemeinden
• 10 Prozent für Städte mit bis zu 25.000 Einwohnern
• 8 Prozent in Städten mit mehr als 25.000 und weniger als eine Million Einwohner
• 6 Prozent für Städte mit mehr als einer Million Einwohner

Neubau (Einfamilienhäuser bei einem Schätzwert über 15.338,76 Euro):

• 8 Prozent für Städte mit bis zu 25.000 Einwohnern
• 7 Prozent in Städten mit mehr als 25.000 und weniger als eine Million Einwohner
• 15.338,76 Euro für den ersten Teil oder den gesamten Schätzwert des Einfamilienhauses im Neubau

Grundsteuerindex für 2025

Der Grundsteuerindex wird als Anteil des Grundsteuerwertes angegeben und dient zur Berechnung des Grundsteuerbetrages. Diese ist abhängig von der Art des Grundstücks, nach § 14 und § 15 GrStG im Bundesmodell:

• land- und forstwirtschaftliche Betriebe
• unbebautes Land
• Einfamilienhäuser, Mietobjekte, Zweifamilienhäuser, Wohnobjekte
• Gewerbeimmobilien, Teileigentum, gemischt genutzte Immobilien und andere bebaute Immobilien

In einigen Fällen wird die Steuerbemessungsgrundlage aufgrund von Abzügen verringert. Dies gilt für den sozialen Wohnungsbau sowie kommunale oder gemeinnützige Immobilien ebenso wie für Denkmäler.

Grundsteuerberechnung (Wert x Grundsteuerindex x Hebesatz)

Der Richtwert (ab 2025 im Bundesmodell: Grundsteuerwert) wird mit der Grundsteuermesszahl und dem festgelegten Hebesatz multipliziert. Der Steuersatz wird durch Beschluss des Gemeinderates festgelegt. Umlagesätze werden in der Regel im Rahmen von Haushaltsordnungen oder besonderen Umlagesatzregelungen festgelegt.

Steuerverfahren – Grundsteuerbescheide & Fälligkeiten

Grundsteuerbewertungen werden von den Kommunen durch Steuerbescheide, bei den Finanzämtern der Städte ermittelt. Sie basiert auf dem vom Finanzamt ermittelten und der Gemeinde mitgeteilten Grundsteuerbescheid bzw. Grundbescheid. Bei gleichbleibenden Steuersätzen für die Folgejahre müssen die Gemeinden keinen neuen Grundsteuerbescheid erlassen. Allgemeinverfügungen sind auch durch Bekanntmachungen im Amtsblatt zulässig. Grundstückseigentümer müssen Steuererklärungen abgeben, um den Grundsteuerbescheid nach der alternativen Bemessungsgrundlage zu berechnen.

Die Grundsteuerberechnung ist eine Jahressteuer. Sie fällt nach dem Stichtagsprinzip einmal jährlich zu Beginn eines jeden Kalenderjahres. Trotz fehlender gesetzlicher Grundlage haben einige Städte aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung, wie beispielsweise der Umschreibung auf den ersten Monat nach Übergabe der Immobilie, von der Steuerpflicht befreit.

In Gemeinden sind die zulässigen Rechtsbehelfe gegen den Grundsteuerbescheid Einspruch und / oder Direktklage beim Verwaltungsgericht nach dem jeweiligen Landesrecht, nicht wie in Gemeinden. Einwendungen können erhoben werden, wenn die Berechnung des Grundsteuerbetrags oder des von der Finanzbehörde festgestellten Festbetrags oder Grundsteuerwerts überprüft wird.

Steuerverfahren – Grundsteuerbescheide & Fälligkeiten

Steuerbefreiungen

Grundstücke der öffentlichen Hand zur allgemeinen oder dienstlichen Nutzung sowie Grundstücke bestimmter Körperschaften wie Vereine oder Religionsgemeinschaften sind von der Grundsteuerberechnung befreit, wenn sie steuerbegünstigt genutzt werden. Für nicht privilegierte Nutzungsarten, wie Mietwohnungen, zählen auch diese zur Grundsteuerbewertung.

Steuersenkungen

Rechtsstellung bis 2024: Rechtsanspruch auf vollständige oder teilweise Steuerbefreiung unter bestimmten Voraussetzungen und auf Antrag. Vollständige Steuerbefreiung insbesondere für im öffentlichen Interesse schützenswerte Kulturgüter, wenn deren Kosten häufig höher sind als die Einnahmen (§ 32 GrStG); Vereine und Institutionen, die sich mit der Denkmalpflege befassen. Bei bebauten Grundstücken steht eine Teilsteuerentlastung von 25 Prozent zur Verfügung, wenn die Grundstückseinkünfte um mehr als die Hälfte gemindert werden (§ 33 GrStG).

50 Prozent Steuerermäßigung bei vollständigem Einkommensausfall. Vorausgesetzt, der Mietausfall des Vermieters ist nicht selbst verschuldet. Dazu gehören Leerstände trotz Mietbemühungen, strukturelle Nichtvermietungen, allgemeine Mietpreisrückgänge oder unvorhergesehene Ereignisse wie Wohnungsbrände oder Überschwemmungen. Der Vorjahresantrag (§ 34 GrStG Nachlass) ist bis zum 31. März beim Stadtrat einzureichen.

Rechtsstellung im Jahr 2025: Das bundesstaatliche Grundsteuermodell bietet im Vergleich zur alten Rechtsstellung ähnliche Befreiungsmöglichkeiten (§§ 32 bis § 35 GrStG). Einige Ländermodelle weichen davon stark ab.

Verantwortung

Die Grundsteuerberechnung sind als grundstücksbezogene Steuern und öffentliche Abgaben anderen Steuerarten haftungs- und vollstreckungsrechtlich überlegen. Andere Personen als der Steuerpflichtige können nach den Steuerpflichtvorschriften zur Entrichtung der Steuer verpflichtet sein. Für die Grundsteuerbewertung gilt insbesondere: Beim Verkauf der Immobilie haftet der Erwerber zusammen mit dem Vorbesitzer auch persönlich für die Grunderwerbsteuer des Vorjahres (§ 11 Abs. 2 GrStG). Die Inanspruchnahme erfolgt durch einen Haftungsbescheid.

Die Grundsteuerberechnung als öffentliche Abgabe richtet sich nach § 12 GrStG nach dem Gegenstand der Steuer. Somit entfällt die Absicherung einer Steuerforderung durch Eintragung einer obligatorischen Sicherungshypothek. Grundsteuergläubiger können wie gesicherte Gläubiger durch das Gesetz Eigentum erwerben. Die dingliche Haftung ist im Vergleich zur persönlichen Grundsteuerpflicht zeitlich nicht beschränkt. Wenn die Immobilie in letzter Zeit mehrmals den Besitzer gewechselt hat, wird potenziellen Käufern empfohlen, sich bestätigen zu lassen, dass sie die Grundsteuerlasten vollständig bezahlt haben, oder den Verkäufer um einen Nachweis zu bitten. Der Anspruch wurde gemäß § 191 Abs. 1, § 77 AO im Wege einer Duldung geltend gemacht. Nach § 48 AO bzw. § 268 Nr. 3 BGB können Ansprüche durch (Dritt-)Zahlung vermieden werden.
Im Falle der Zwangsvollstreckung oder Zwangsverwaltung haben die Grundsteuergläubiger das vorrangige Recht, die Liegenschaft gemäß Art. 10 Abs. 1 Ziff. 3 ZVG auszuzahlen. Dabei handelt es sich um aktuelle Grundsteueransprüche und geschuldete Beträge der letzten zwei Jahre.

Vergleich von Grundsteuermodellen

Übersicht über einzelne Ländermuster:

Grundsteuerbescheid nach regionalem Positionierungsmodell (Flächen-Lage)

• Bundesländer: Hamburg, Hessen, Niedersachsen
• Grundelemente: Grundstücksfläche, Baufläche, Grundstückslage
• einfache Kalkulation unter Berücksichtigung des Standortfaktors

Grundsteuerbescheid nach Bundesmodell

• Bundesländer: Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen sowie Saarland und Sachsen
• Faktoren: Grundstücksfläche, Gebäudeart, Baujahr, Bodenrichtwert, statistische Nettokaltmiete
• einheitliches Modell

Grundsteuerbescheid nach Flächenmodell/Bodenwertmodell

• Bundesländer: Baden-Württemberg, Bayern
• Grundelemente: Grundstücksfläche, Nutzungsart und Bodenrichtwert bzw. Geschossfläche
• einfache Kalkulation, geringer Verwaltungsaufwand

Durch den Grundsteuerbescheid erhebt das Finanzministerium eine Grundsteuerbewertung. Von dieser Steuer sind alle Grundstückseigentümer betroffen, egal ob sie unbebaute oder bebaute Grundstücke besitzen. Auch die Größe und Art der Bebauung spielt keine Rolle, sodass auch das kleinste Grundstück oder der kleinste Stellplatz grundsteuerpflichtig sein kann. Daher sollte sich jeder Vermieter der Grundsteuerbewertung bewusst sein.

Grundsteuerbescheid – eine Kontroverse?

Es gibt Stimmen für die Abschaffung der Grundsteuer. Bisher konnten sie sich jedoch nicht behaupten. Nach der Grundsteuerreform steht fest: Die Finanzverwaltung wird sich so schnell nicht davon verabschieden. Nach der Reform 2025 wird die Grundsteuerbewertung auf der Grundlage des „Grundsteuerwerts“ berechnet. Diese ermittelt das zuständige Finanzamt anhand von der Grundsteuerbewertung, die Eigentümer abgeben müssen. Erster Stichtag für die Bewertung ist der 1. Januar 2022. Die Grundsteuerberechnung wird alle sieben Jahre überprüft, sofern sie sich in diesem Zeitraum nicht ändern. Zwischen den beiden Gutachtenterminen werden dann auch Grundsteuerwerte überprüft und ggf. neu festgelegt. Je nachdem, ob es sich um ein bebautes oder unbebautes Grundstück, Wohn- oder Geschäftshaus handelt, kommen unterschiedliche Bewertungsmethoden zur Anwendung. Auch andere Faktoren fließen in die Berechnung ein. Für bestimmte Immobilien gilt die Ertragswertmethode, für andere die Materialwertmethode. Ab dem 1. Januar 2025 wird zudem ein „neuer“ Grundsteuerbescheid ausgestellt

Vermieter können Grundsteuern als Betriebskosten an Mieter weitergeben, sodass diese letztendlich Grundsteuern zahlen. Der Gesetzgeber behält sich bei der Grundsteuerberechnung die Möglichkeit zur Weitergabe des Grundsteuerbescheids vor. Manch einer hätte gehofft, dies zugunsten der Mieter ändern zu können, doch am Ende blieben diese Bemühungen erfolglos. Nicht nur Vermieter sollten wissen, worauf es beim Grundsteuerbescheid ankommt, sondern auch Mieter. Die Neubewertung aller Immobilien beginnt am 1. Januar 2022. Ab diesem Zeitpunkt müssen Grundstückseigentümer damit rechnen, dass das Finanzamt sie zur Abgabe einer Grundsteuerbewertung auffordert. Es dauert volle drei Jahre, bis ein neuer Grundsteuerbescheid eingeht. Genügend Zeit, sich ausführlich mit dem reformierten Grundsteuerbescheid auseinanderzusetzen.